Przedmiotem niniejszego artykułu jest ustalenie, kto w odniesieniu do lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych powinien uiszczać opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz składać deklarację o wysokości tej opłaty. Właściciel nieruchomości, czyli kto? Zgodnie z art. 6h ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j.: Dz. U. z 2012 r., poz. 391 ze zm.), zwanej dalej ‘UCPG’, „właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi”. Z kolei wedle art. 6m ust. 1 UCPG „właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych”. Podmiotami zobowiązanymi do uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi powstającymi na terenie danej nieruchomości (zwanej ‘opłatą śmieciową’) oraz do złożenia deklaracji o wysokości tej opłaty są ‘właściciele nieruchomości’. Na gruncie UCPG przez właściciela nieruchomości należy rozumieć również „współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością” (art. 2 ust. 1 pkt 4 UCPG). W świetle powyższego za ‘właściciela nieruchomości’ będzie uważany: samoistny posiadacz nieruchomości (ten, kto włada nią jak właściciel), jak również użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym wiąże się określone władztwo nad cudzą nieruchomością, a więc tzw. posiadacz zależny, bez względu na swoją formę organizacyjno-prawną. Najogólniej ujmując, ‘właścicielem nieruchomości’ może być każdy podmiot posiadający jakikolwiek tytuł prawny, z którym związane jest określone władztwo nad nieruchomością, a nawet osoba władająca nieruchomością bez tytułu prawnego („dziki lokator”), jako „inny podmiot władający nieruchomością”. Zamiast właściciela nieruchomości – zarządca W pewnych sytuacjach, obowiązki które na gruncie omawianej ustawy obciążają właścicieli nieruchomości, z mocy prawa są wykonywane przez inne podmioty. Kwestie tą reguluje art. 2 ust. 3 UCPG, zgodnie z którym „jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.” Na podstawie tego przepisu obowiązki właścicieli nieruchomości przechodzą na zarządcę wtedy, gdy: mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną budynkami wielolokalowymi, w której ustanowiono odrębną własność lokali (przesłanka pierwsza), a zarząd nieruchomościami wspólnymi odbywa się na zasadach wskazanych w ustawie o własności lokali (przesłanka druga). Nie ulega wątpliwości, iż w/w przepis znajduje wprost zastosowanie do wspólnot mieszkaniowych, w których wybrano zarząd (jeżeli zarząd nie został wybrany, obowiązki wykonują samodzielnie właściciele lokali). Należy natomiast zastanowić się, czy stosuje się go także do spółdzielni mieszkaniowych. Czy spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku? Art. 2 ust. 3 UCPG z pewnością nie można stosować do tych budynków spółdzielni, w których nie wyodrębniono ani jednej własności lokalu. W takim bowiem przypadku nie zostanie spełniona pierwsza w wymienionych wyżej przesłanek stosowania tego przepisu. Obowiązek uiszczania opłaty śmieciowej i składania deklaracji przez spółdzielnię może jednak wynikać z innych okoliczności, o czym będzie mowa w dalszej części artykułu. Jeżeli jednak w spółdzielni własność taka została wyodrębniona, w celu udzielenia odpowiedzi na to pytanie należy określić wzajemne relacje pomiędzy ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) a ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera własną odrębną regulację dotyczącą zarządu jej nieruchomościami. Jeżeli w ramach spółdzielni istnieje choćby jeden lokal własnościowy (o wyodrębnionej własności), sposób zarządzania nieruchomościami wspólnymi odbywa się na zasadach wskazanych w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, „w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.” Dotyczy to m.in. przepisu stanowiącego o obowiązku ponoszenia przez właściciela lokalu wydatków związanych z jego utrzymaniem (por. art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Natomiast wedle art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio (ust. 2). Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26 (ust. 3).” Należy zauważyć, że w opisanej wyżej sytuacji zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany jak zarząd powierzony przez właścicieli odrębnych lokali. Ponadto, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie wskazuje, że zarząd nieruchomościami wspólnymi wykonywany przez spółdzielnię nie jest dokładnie taki sam, jak zarząd sprawowany zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, gdyż przepisów dotyczących tego zarządu, zawartych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali, w spółdzielniach mieszkaniowych co do zasady nie stosuje się (z niewielkimi tylko wyjątkami). De facto nie jest to więc zarząd, o którym mowa w ustawie o własności lokali. W związku z powyższym zarząd, o którym mowa w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie może być traktowany jak zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, dlatego też spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd w oparciu o ten właśnie przepis nie może wykonywać obowiązków właścicieli nieruchomości dotyczących lokali własnościowych na podstawie art. 2 ust. 3 UCPG (z uwagi na to, że nie zostanie spełniona druga z przesłanek zastosowania tego przepisu). Na marginesie należy wskazać, że odmienne stanowisko w tym względzie przedstawiło Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji (opinia prawna w sprawie 30/DOR/2012). W opinii tej Ministerstwo wskazało, że w przypadku lokali własnościowych spółdzielnia na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zarządcą budynku spółdzielni, w związku z czym znajdzie tutaj zastosowanie art. 2 ust. 3 UCPG, zgodnie z którym spółdzielnia zobowiązana będzie wykonywać obowiązki z zakresu UCPG za właścicieli tych lokali. Ministerstwo nie zwróciło jednak uwagi, że w takim przypadku zarząd spółdzielni jest wykonywany jedynie „jak” zarząd powierzony w ramach wspólnoty mieszkaniowej oraz że podstawowe przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną nie znajdują tutaj zastosowania. Nie można więc powiedzieć, iż jest to ten sam zarząd, o którym mowa w ustawie o własności lokali. Taka jest natomiast przesłanka zastosowania art. 2 ust. 3 UCPG (w przepisie tym jasno stanowi się o „zarządzie nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492)”, a nie o zarządzie podobnym, wykonywanym de facto wedle zasad określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a nie w ustawie o własności lokali). Od powyższego istnieją dwa wyjątki, kiedy to w ramach spółdzielni mieszkaniowej stosuje się wprost przepisy o zarządzie nieruchomością wspólną z ustawy o własności lokali. Pierwszy wyjątek dotyczy sytuacji, w których wyodrębniono własność wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej, zgodnie bowiem z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.” Drugi natomiast, gdy większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (por. art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W sytuacjach opisanych powyżej, jeżeli na zarządcę nieruchomości wspólnej zostanie wybrana spółdzielnia mieszkaniowa, będzie ona sprawowała zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali (będzie więc działała w charakterze zarządcy, o którym mowa w art. 2 ust. 3 UCPG), dlatego też to spółdzielnia, a nie osobiście właściciel lokalu własnościowego, będzie uiszczać opłatę śmieciową oraz składać deklarację za te lokale. Powyższe rozważania nie dotyczą oczywiście lokali niewyodrębnionych z majątku spółdzielni (art. 2 ust. 3 UCPG może dotyczyć wyłącznie lokali o odrębnej własności). W stosunku do tych lokali problem uiszczania opłaty i składania deklaracji został omówiony poniżej. Spółdzielnia mieszkaniowa właścicielem nieruchomości w rozumieniu ustawy o czystości i porządku? Abstrahując od wniosków wypływających z powyższych rozważań, w literaturze przedmiotu pojawiła się koncepcja, iż wystarczającą podstawą do przyjęcia, że to spółdzielnia zobowiązana jest uiszczać opłatę śmieciową i składać deklarację o jej wysokości, jest zakres definicji ‘właściciela nieruchomości’ z art. 2 ust. 1 pkt 4 UCPG. Innymi słowy, że w pojęciu tym mieści się spółdzielnia mieszkaniowa, w związku z tym jest ona zobowiązana wykonywać obowiązki określone w art. 6h i art. 6m ust. 1 UCPG. W tym zakresie nie ma potrzeby sięgania do regulacji z art. 2 ust. 3 UCPG. Oceniając to stanowisko w pierwszej kolejności należy wskazać, że w spółdzielni mieszkaniowej mogą funkcjonować trzy tytuły praw do lokalu (nie licząc umów cywilnoprawnych). Pierwszym z nich jest odrębna własność lokalu (lokale ‘własnościowe’), gdzie lokatorowi przysługuje własność lokalu oraz udział we własności nieruchomości wspólnych. Dwa pozostałe to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (jest to ograniczone prawo rzeczowe) oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (prawo „słabsze” aniżeli własnościowe, które w swojej konstrukcji zbliżone jest do najmu lokalu). W obu przypadkach właścicielem lokalu jest spółdzielnia, jednakże prawa do lokalu przysługują również lokatorom (lokale te w dalszej części zwane będą lokalami ‘spółdzielczymi’). W przypadku, gdy mamy do czynienia z lokalami spółdzielczymi, w zakresie definicji ‘właściciela nieruchomości’ mieści się zarówno spółdzielnia, jak i lokator. UCPG nie udziela odpowiedzi na pytanie, kto w takiej sytuacji powinien wykonywać obowiązki właściciela nieruchomości. W literaturze przedmiotu wskazuje się, iż problem ten powinna rozstrzygnąć rada gminy, poprzez wprowadzenie do wzoru deklaracji o wysokości opłaty śmieciowej objaśnienia wskazującego, kto ma obowiązek złożenia deklaracji (i uiszczenia opłaty) w sytuacji, gdy tytułem prawnym do danego lokalu dysponuje kilka podmiotów (każdy z nich mieści się w ustawowej kategorii ‘właściciela nieruchomości’).3 Podnosi się ponadto, że obowiązek ten w pierwszej kolejności powinien obciążać osoby faktycznie władające nieruchomością, a więc nie właściciela lokalu, a przykładowo jego najemcę, chyba że nieruchomość pozostaje w zarządzie.4 Pogląd ten należy podzielić z uwagi na to, że to osoby faktycznie władające lokalem wytwarzają odpady i jednocześnie dysponują wiarygodnymi danymi potrzebnymi do wyliczenia opłaty śmieciowej. Za obciążeniem zarządców obowiązkami z zakresu UCPG przemawia z kolei sama istota zarządu nieruchomościami. Należy podkreślić, że są to jedynie pewne postulaty. W tym względzie decyzja należy do gminy, a w braku stosownych uregulowań z jej strony, do osób posiadających tytuł prawny do lokalu (powinny zadecydować, kto będzie składał deklarację i uiszczał opłaty). Nałożenie obowiązków o charakterze publicznoprawnym bezpośrednio na zarządcę musiałoby wynikać wprost z przepisów powszechnie obowiązujących, takich natomiast brak. UCPG dopuszcza co prawda, by w roli właściciela występował zarządca, jednak nie zobowiązuje go do tego (oprócz sytuacji opisanej w art. 2 ust. 3 UCPG). Powyższe wnioski należy skorelować z regulacjami wynikającymi z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków”. Przepis ten czyni ze spółdzielni mieszkaniowej instytucjonalnego zarządcę nieruchomości, który zarządza nieruchomościami swoimi i swoich członków na podstawie ustawy. W przypadku lokali spółdzielczych spółdzielnia pełni więc rolę niejako podwójną – właściciela i zarządcy. Jednocześnie spółdzielnia może zarządzać także innymi nieruchomościami na mocy umowy zawartej z ich właścicielami. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości”. Umowa taka będzie umową o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do lokali własnościowych zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową wygląda inaczej. W tym przypadku spółdzielnia z mocy prawa jest zarządcą wyłącznie nieruchomości wspólnych, a to na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia co do zasady nie ma żadnych praw do samych lokali – oddanie ich w zarząd spółdzielni wymaga zawarcia odrębnej umowy pomiędzy właścicielem lokalu a spółdzielnią (por. art. 1 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Podobne stanowisko zostało wyrażone w literaturze przedmiotu: „Trudno zresztą odnieść omawiany przepis [przyp. art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielni mieszkaniowych] do zarządzania samymi lokalami stanowiącymi indywidualną własność, gdyż, jak na to wskazują przepisy o własności lokali i inne przepisy u.s.m., pozostaje to w gestii poszczególnych właścicieli lokali. Chodzi więc o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli tą częścią nieruchomości, która po ustanowieniu odrębnej własności lokali stanowi w ułamkowych częściach współwłasność wszystkich właścicieli lokali. W stosunku do zarządzania tą nieruchomością wspólną obowiązuje dodatkowo przepis art. 27 ust. 2 u.s.m., który wyklucza odrębne potraktowanie zarządzania tą częścią nieruchomości wspólnej, która stanowi własność członków, od tej, która stanowi własność osób, które nie są członkami (i ewentualnie od tej, która stanowi własność spółdzielni mieszkaniowej). Zresztą części te w przestrzeni nie są w żaden sposób wydzielone i wydzielić się nie dają.” A zatem jak to jest w przypadku lokali własnościowych... Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że spółdzielnia mieszkaniowa co do zasady nie może wykonywać obowiązków właścicieli nieruchomości z zakresu UCPG w odniesieniu do lokali własnościowych, gdyż nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do tych lokali (nie mieści się w zakresie pojęcia ‘właściciel nieruchomości’), chyba że zawrze z właścicielem lokalu umowę dającą jej prawo do władania tym lokalem. Z mocy ustawy spółdzielnia posiada tytuł prawny jedynie do nieruchomości wspólnych (wynika on z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Nałożenie na spółdzielnię mieszkaniową obowiązku wykonywania zadań z zakresu UCPG za właścicieli lokali własnościowych wymagałoby umieszczenia w UCPG przepisu takiego, jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych (tj. art. 2 ust. 3 UCPG). Należy bowiem zauważyć, że uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej również ograniczają się wyłącznie do nieruchomości wspólnych i tylko z uwagi na zapis zawarty w art. 2 ust. 3 UCPG jest on zobowiązany do wykonywania obowiązków związanych z samymi lokalami dotyczących zbierania i wywozu odpadów (w braku tego przepisu, obowiązki te byłyby realizowane samodzielnie przez właścicieli lokali). W przypadku spółdzielni mieszkaniowych brak jest takiego przepisu (art. 2 ust. 3 UCPG nie znajdzie tutaj zastosowania, o czym była mowa wyżej). Interpretacja odmienna w efekcie czyniła by art. 2 ust. 3 UCPG zbędnym. Powszechnie jest natomiast przyjęte, iż przepisów prawnych nie należy interpretować tak, by jakaś ich część okazała się zbędna. ...a jak w przypadku lokali spółdzielczych? Z kolei w odniesieniu do lokali spółdzielczych należy wskazać, że spółdzielnia jest ich właścicielem, a jednocześnie na mocy art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarządza nimi. W związku z tym jest ona jednym z podmiotów zobowiązanych do składania deklaracji za te lokale oraz uiszczania opłaty śmieciowej, jednak nie jedynym. Obowiązki te mogą być bowiem wykonane również przez samych lokatorów. To, na kim ciążą bezpośrednio, powinno wynikać z treści objaśnień do wzoru deklaracji. Jeżeli takich uregulowań brak, w/w obowiązki może wykonać spółdzielnia mieszkaniowa, tak samo, jak może je wykonać lokator. Przeciwko wykonywaniu obowiązków przez spółdzielnię przemawia okoliczność, że dochodzi wówczas do powstania zbiorowej odpowiedzialności członków spółdzielni za zamieszczenie nieprawdziwych danych w deklaracjach oraz za zaległości w opłatach za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Takiej zbiorowej odpowiedzialności nie da się pogodzić z zasadami, które obowiązują w demokratycznym państwie prawnym. Tutaj również należy poddać krytyce stanowisko Ministerstwa Administracji i Cyfryzacji wyrażone w opinii, na którą powoływano się powyżej. Ministerstwo udzieliło bowiem kategorycznej odpowiedzi, iż w odniesieniu do lokali spółdzielczych, w związku z tym, że to spółdzielnia jest ich właścicielem, to ona zobowiązana jest do złożenia deklaracji i uiszczania opłaty śmieciowej. Ministerstwo w swojej analizie pominęło jednak zupełnie fakt, iż w tym przypadku w kategorii właściciela nieruchomości mieszczą się także lokatorzy. Dlatego też również oni, tak samo jak spółdzielnia, mogą być podmiotami zobowiązanymi do realizowania zadań wskazanych w UCPG. Nie ma jednego zobowiązanego Dokonując krótkiego podsumowania rozważań poczynionych w niniejszym artykule należy wskazać, że w spółdzielniach mieszkaniowych obowiązki właścicieli nieruchomości z zakresu UCPG mogą wykonywać różne podmioty, niekoniecznie spółdzielnia. W odniesieniu do lokali własnościowych (wyodrębnionych z majątku spółdzielni) spółdzielnia mieszkaniowa nie może składać deklaracji i uiszczać opłaty śmieciowej za właścicieli tych lokali, gdyż nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do tych lokali (spółdzielnia mieszkaniowa nie mieści się w zakresie pojęcia ‘właściciel nieruchomości’), chyba że zawrze z właścicielem lokalu umowę dającą jej prawo do władania tym lokalem. Z mocy ustawy spółdzielnia posiada tytuł prawny tylko do nieruchomości wspólnych – jest ich zarządcą. Nie jest to jednak zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, w związku z czym spółdzielnia nie może wykonać tych obowiązków także w oparciu o art. 2 ust. 3 UCPG. W przypadku lokali spółdzielczych (spółdzielczych własnościowych i spółdzielczych lokatorskich) spółdzielnia mieszkaniowa mieści się w kategorii podmiotów zobowiązanych do składania deklaracji oraz uiszczania opłaty śmieciowej (jest właścicielem tych lokali oraz zarządza nimi). Spółdzielnia może zatem wykonać te obowiązki, tak samo, jak może je wykonać lokator, który również mieści się w ustawowej definicji ‘właściciela nieruchomości’. Hasła kluczowe: radca prawny, prawnik, utrzymanie czystości i porządku w gminach, prawo śmieciowe, spółdzielnia, obowiązki